계약 갱신을 앞두고 집주인이 “보증금 일부를 월세로 돌리자”고 하는 경우가 많습니다. 이때 월세를 얼마로 정할지 결정하는 기준이 전월세 전환율이고, 법은 그 상한을 정해 두고 있습니다.
전환율이란
보증금 1억 원을 월세로 바꿀 때 1년에 얼마를 받을지를 비율로 나타낸 것입니다.
월세 = 월세로 바꾸는 보증금 × 전환율 ÷ 12
전환율 5%라면 보증금 1억 원은 연 500만 원, 월 약 41만 7천 원이 됩니다.
반대로 지금 월세가 전세로 치면 얼마인지도 계산할 수 있습니다.
전세 환산액 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
법정 상한: 기준금리 + 2%
주택임대차보호법 시행령 제9조는 보증금을 월세로 바꿀 때 연 10%와 「한국은행 기준금리 + 연 2%」 중 낮은 비율을 넘지 못하게 합니다. 기준금리가 3.0%라면 상한은 5.0%입니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 함께 바뀝니다.
예시: 전세 3억 원 → 보증금 1억 원 + 월세
월세로 바꾸는 금액은 2억 원입니다.
| 전환율 | 월세 | 연간 부담 |
|---|---|---|
| 4.0% | 666,667원 | 800만 원 |
| 4.5% | 750,000원 | 900만 원 |
| 5.0% (법정 상한) | 833,333원 | 1,000만 원 |
| 6.0% | 1,000,000원 | 1,200만 원 |
집주인이 월 100만 원을 요구한다면 전환율 6%에 해당하므로, 계약 기간 중이거나 갱신하는 경우라면 법정 상한을 넘는 요구입니다.
상한이 적용되는 경우와 안 되는 경우
| 상황 | 법정 상한 적용 |
|---|---|
| 계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 바꾸는 경우 | 적용 |
| 계약 갱신(계약갱신청구권 행사 포함) 때 바꾸는 경우 | 적용 |
| 기존 세입자가 나가고 새 세입자와 새로 계약하는 경우 | 적용 안 됨 (시장 가격) |
또한 계약을 갱신할 때는 임대료(보증금과 월세를 환산한 금액) 인상 폭이 5% 이내로 제한됩니다. 월세 전환과 인상이 함께 이루어진다면 두 기준을 모두 확인해야 합니다.
세입자 입장에서 따져볼 것
월세로 바꾸는 게 손해일까? 보증금을 돌려받은 돈을 예금에 넣었을 때의 이자와 월세를 비교해 보세요. 전환율 5%로 바꿨는데 예금 이자가 연 3%라면, 1억 원당 1년에 약 200만 원(세전)을 더 내는 셈입니다. 반대로 그 돈으로 대출을 갚는다면 대출 금리와 비교해야 합니다.
보증금이 줄면 좋은 점도 있습니다. 보증금을 떼일 위험이 줄어듭니다. 전세가율이 높은 집이라면 보증금을 낮추는 것이 안전할 수 있습니다.
월세는 세액공제를 받을 수 있습니다. 요건을 충족하는 무주택 세대주라면 연말정산 때 월세액 세액공제를 받을 수 있으니 계약서와 이체 내역을 꼭 보관하세요.
분쟁이 생기면
상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 초과분의 반환을 청구할 수 있습니다. 대화로 해결되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있고, 비용이 거의 들지 않습니다.
이 글은 주택임대차보호법과 같은 법 시행령을 바탕으로 정리했습니다. 기준금리는 한국은행 발표에 따라 바뀌므로 계약 시점의 금리를 확인하세요.